房屋买卖合同无效有哪些情形
2020-03-21 10:11:36   来源：   

　　一、房屋买卖合同无效有哪些情形

　　根据相关法律法规的规定，无效的房屋买卖合同主要有以下几种：

　　(1)无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

　　(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订，法定代理人拒绝追认的房屋买卖合同无效

　　(3)恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效。

　　(4)以合法事实掩盖非法目的房屋买卖合同无效。

　　(5)损害国家和社会公共利益的房屋买卖合同无效。

　　(6)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效。

　　(7)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

　　(8)其他违反法律 、行政法规强制性规定的其他情形。

　　二、房屋买卖合同无效的案例

　　涉案房屋一直由洪某、钱某共有，洪某是钱某的祖母，年龄较大，且系文盲。2015年7月，何某起诉洪某与钱某排除妨害纠纷，此时洪某才知晓涉案房屋产权已于2009年7月27日变更登记在何某名下。经详细询问钱某，相关事实浮出水面。钱某无正当工作和收入来源，为了眼前的小利，欲出售房屋，于2009年2月将洪某骗至松江区公证处办理了公证手续，内容为洪某委托钱某办理涉案房屋抵押登记及注销手续、还贷事宜、签订买卖合同、收取房地产转让价款、银行贷款、产权过户等手续。据钱某描述，公证本身系在何某一伙人员操纵下完成，但此点未被法院认可。

　　2009年6月16日，案外人顾某11：49转账25万给何某，何某11：51转账25万给钱某，钱某11:53转账25万给顾某。25万从顾某账户转出，最终又转回顾某，钱某事实上分文未得，但又形成了何某至钱某的25万银行流水，且此时房地产买卖合同尚未签署。

　　2009年6月24日，钱某、洪某（根据公证书委托钱某，钱某代签字）与何某签订《上海市房地产买卖合同》，约定何某以90万元价款购买涉案房屋，双方于2009年7月27日之前办理过户手续，但合同关于付款方式、房屋交接日期、违约责任等内容为空白。2009年7月27日，办理了过户手续。房屋从未交接，何某从未看过房屋，房屋一直由洪某、钱某居住。

　　2009年7月1日，何某及其妻与平A银行签署《个人借款合同》，借款609000元，同日，何某与平A银行签署《抵押合同》，以涉案房屋办理了抵押登记手续。2009年8月5日，平A银行将609000元贷款发放于钱某账户，当日钱某将516000元转至案外人袁某。钱某称案外人袁某系何某一伙，系高利贷团伙，称为办理公证及贷款的手续费，实质是欺诈。

　　事后，何某从未归还银行贷款，平A银行于2010年起诉并胜诉，现涉案房屋处于司法拍卖阶段。洪某知悉相关情况后，起诉钱某、何某，要求确认房屋买卖合同无效并将房屋恢复登记至洪某、钱某名下。

　　法律分析：

　　律师分析，本案存在的问题包括，第一，房屋交易属于重大民事行为，当事人必然会对价款、付款方式、房屋交付时间、违约责任等作出明确约定，但涉案合同对这些主要条款没有约定，与通常的房屋买卖合同不符。第二，首付款25万从案外人顾某账户转出，在银行流转后有回到顾某账户，钱某事实上未获得分文，何某也无合理说明，且首付款流水在合同签署之前既已产生，这与一般房屋买卖的情况不符。第三，涉案房屋出售后，始终未予交接，一直由洪某、钱某居住。第四，何某始终未还贷款本息。这些情况都印证了事实上不存在房屋交易，钱某、何某套取银行贷款是房屋买卖的目的，但法院认为钱某所称何某一伙系高利贷团伙等并无证据支持，故本案主要房屋买卖的主要目的是钱某套取银行贷款。

　　第一次诉讼法院判决房屋买卖合同无效，但考虑到涉案房屋正处于司法拍卖程序中，权利状况不稳定，故对合同无效之后果未作处理。后何某上诉，直至2017年1月，二审法院作出维持判决。

　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋处于拍卖阶段，返还已不可能，只能折价补偿。恰好拍卖法院安排房地产估价公司对房屋价值进行了评估，房地产估价公司于2017年三月出具评估报告，确定涉案房屋市场价值为355万元。第二次诉讼我们提出的诉请金额是355万，起诉后，我们第一时间申请财产保全，法院裁定冻结执行案款即涉案房屋拍卖款，诉讼法院和执行法院系两个法院，我们律师多次在其中斡旋、协调，执行法院同意将其冻结，待诉讼案件判决出来后再予处分。期间，房屋拍卖完成，拍卖款290万，在扣除平安银行贷款本息、评估费、拍卖税费、案件诉讼费后仅剩一百余万元。

　　法院认为，系争房屋买卖合同签订于2009年6月，当时约定的转让价款为90万元。而后几年，本市房屋价格节节攀升，2017年3月，系争房屋的评估价格为355万元。洪翠风、钱礼彬认为，应当以该评估价为基准，扣除其自认收到的93,000元出售款，计算折价补偿款。姑且不论钱礼彬是否实际仅收到93,000元款项的事实，单从时间上来看，评估价是2017年3月的数据，而钱礼彬自认收到部分转让价款是在2009年8月，通过两两相减的方法计算折价补偿款，并不合理。同时，系争房屋的评估价是基于价值时点，估价房屋在估价报告中说明的假设和限制条件下的房地产市场价值预估，与实际出售系争房屋可获得的利益不存在必然的一致性，以评估价作为基数计算折价补偿款，亦不合理。法院采纳了前次诉讼法院的裁判文书说理部分，认为何某协助钱某以房屋买卖形式套取银行贷款，贷款609,000元发放于钱某的账户。虽然银行流水显示，该账户当天随即被转账516,000元给案外人袁某，且钱某称该款系高利贷方向其收取的办理公证和贷款的手续费，但并无其他证据证明该笔款项最终由何某获得，故钱某应当对自己以房屋买卖形式套取银行贷款的行为承担相应的后果，在假设系争房屋从未发生买卖的前提下，钱礼彬对自己套取的贷款负有归还本金及利息的责任。最终仅判决将拍卖款剩余部分归洪某、钱某所有。

　　律师提示，合同的本质是双方就民事法律关系设立、变更、终止达成的协议，其生效要件包括双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、内容合法、形式合法。无效合同，是指合同虽然已经由双方签署并成立，但因其严重欠缺有效要件，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，分为：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。仅违反双方合意的合同被认定为可撤销、可变更合同，只有当这样的合同侵害了国家、集体、第三人利益或违反法律法规或侵害社会利益才被认定为无效。合同无效的法律后果包括返还财产、作价补偿、赔偿损失。返还财产即恢复到合同成立之前的状况，将因本合同获得的财产返还给对方；作价补偿即在根据合同获得之财产已被处分或灭失而无法返还时，按照财产的价值折算为金钱对对方进行补偿；赔偿损失是指合同无效系因一方或双方存在过错且给对方造成了损失，对此需承担损害赔偿责任。赔偿损失的要件包括：(1)有损害事实存在(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。这些要件需要有充分的证据证明，本案因为钱某没有证据何某存在过错，故对银行贷款及利息部分需要承担责任，实际遭遇了较大损失。