二手房逾期过户的风险有哪些
2020-03-20 10:21:15   来源：   

　　一、二手房逾期过户的风险有哪些？

　　(一)一房二卖的风险。如果逾期办理过户，由于房屋产权并没有发生转移，因此卖方完全可以将房屋再卖一次，从而影响到购房者的合法权益。

　　(二)房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。

　　(三)房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。

　　在二手房的交易中，经常出现这样的情况，就是买卖双发在签订了房屋买卖合同后并不急于办理房屋过户手续，而是等待一段很长的时间之后，再到房屋主管部门办理房屋的过户手续。

　　究其原因，很多都是为了避税。因为根据法律的规定：“个人购买商品住房不足5年转手交易的，全额征收营业税。”由于很多的二手房交易进行时，出卖人取得该房屋的所有权还不足五年，要全额征收营业税，因此买卖的双方为了避税，才在房屋买卖合同中作了如此的约定。为了保险起见，有的买卖双方为此还对房屋买卖合同进行了公证。

　　但这并不保险，由于交易时间过于延长，增加了交易过程中出现意外及一方违约的可能，即便将合同进行公证，也不能排除出卖人将房屋再次转让的可能，即一房二卖的可能。

　　我国的相关法律对房屋等不动产的转让，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同签订在先房屋就归谁所有，而是谁先登记过户房屋就归谁所有，因此即便房屋买卖合同经过了公证，但出卖人又将房屋转买他人，并办理了房屋登记过户手续，则该房屋就只能为他人所有，而先前签订合同的买受人就只能是依据房屋买卖合同要求出卖人承担违约责任了。由此可见这种为了避税而延迟办理房屋登记过户的二手房买卖合同，实际上增加了交易双方的风险，因此，希望二手房交易的当事人在签订合同时对此进行理性的思考，作出合理的选择。

　　二、二手房逾期过户的案例：

　　原告(反诉被告)高某雪与被告(反诉原告)王某清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，并于诉讼中依高某雪申请追加北京安信瑞德房地产经纪有限公司(以下称安信公司)作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。高某雪及其委托代理人、王某清及其委托代理人、安信公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　高某雪诉称：2013年4月21日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：高某雪将其名下的北京市朝阳区4205号楼房(以下称诉争房屋)出卖给王某清;房屋成交价为人民币825万元(下文中货币均为人民币);王某清逾期付款的，应于实际支付应付款之日起3日内按逾期应付款额日万分之5的标准支付高某雪违约金;本合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;本合同项下发生的争议，由房屋所在地法院管辖。合同签订当日，原被告又签订了《补充协议》，约定：王某清于2013年4月21日向高某雪支付购房定金25万元，4月25日向高某雪支付购房款300万元，于办理过户当天向高某雪支付剩余房款500万元;自本合同签订之日起100日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。合同、协议生效后，王某清依约支付给高某雪购房款325万元。在协议约定的房屋权属转移最后期限(2013年7月29日)届满前，高某雪曾多次向中介公司安信公司业务员邢芳峰询问：王某清何时可以支付最后一笔房款?邢回答：王某清去了香港，手机号也变了，联系不到王某清。2013年10月23日，高某雪接到王某清丈夫李励的电话，称现在无法支付高某雪第三笔购房款，愿意按院里房屋卖价补偿高某雪。10月26日，高某雪夫妻二人与王某清夫妻二人在西苑饭店咖啡厅商谈买房款如何支付，高某雪告知王某清逾期付款已属违约，要求予以补偿;王某清承诺补偿高某雪。2013年10月30日，中介公司邢芳峰电话告知高某雪：王某清最后一笔购房款500万已经准备好，明天可以付，然后去办理过户。2013年10月31日，王某清向高某雪银行卡里汇入协议约定的最后一笔购房款500万元。11月1日，原被告及中介公司的业务员邢芳峰共同到房地部门办理了所售房屋的权属转移登记手续。王某清违反双方协议条款的约定，逾期95天支付高某雪房款500万元，依照合同条款约定应承担违约金237500元。故此起诉请求：判令王某清向高某雪支付违约金237500元。

　　王某清辩称并反诉称：王某清没有违约。双方办理过户是在2013年11月1日，王某清支付余款是在2013年10月31日，是在过户前一天。按照买卖合同和补充协议中有关“办理过户当天向卖方支付500万元余款”的约定，王某清没有延期付款。由于高某雪一直没有同王某清到税务部门交纳税款，导致中介机构不能及时网上申请权属转移登记，所以才导致过户时间延长，也导致了付款期限延长。合同约定的是逾期付款的违约责任，而不是逾期向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记的违约责任，高某雪以申请办理权属转移登记的时间作为其主张违约金的依据是错误的。合同约定的违约金过分高于实际损失，请求法院予以酌减。买卖合同约定卖方应在2013年10月20日将房屋交付给买方，否则按日计算向买方支付已付房款万分之五的违约金。截至2013年10月20日王某清已付购房款325万元，高某雪直到2013年11月3日才将房屋交付给王某清，违约14天，应支付违约金。故此向法院提起反诉请求：判令高某雪向王某清支付违约金22750元。

　　高某雪针对王某清的反诉辩称：不同意王某清的反诉请求。逾期交房完全是由于王某清逾期付款造成的。王某清在付清最后一笔房款之前从来没有、也不敢提出来让高某雪按合同约定日期给她交房，因为她理亏，她知道没钱付给高某雪。即使王某清要求高某雪交房，高某雪也可以依据法律规定拒绝，因为王某清有应该先履行的合同义务尚未履行。买卖合同约定签约之日起100日内(也就是2013年7月29日前)办理过户，过户当天支付最后一笔房款，房屋于2013年10月20日交付。按照合同约定的流程，办完过户高某雪收到最后一笔房款距离交房高某雪最少有82天(2013年7月29日至10月19日)的准备时间。由于王某清无力按约定时间支付最后一笔房款，所以迟迟不去和高某雪办理过户。王某清支付最后一笔房款的时间已经超过合同约定的交房日期。高某雪收到房款的第二天就和王某清办理了过户，过完户的第3天就交了房，已经非常快了。合同约定的违约金过分高于实际损失，请求法院予以酌减。

　　安信公司述称：买卖双方补充协议中约定签约后100日内办理过户，过户时支付尾款500万元。但王某清没有按补充协议第一条第5款的约定在100天内，也就是2013年7月底前凑齐最后一笔房款500万元。补充协议第一条第5款的约定到期时卖方催促买方及时付款办理过户，买方因为当时凑不齐尾款曾经说过想不买了赔偿卖方。但之后到2013年10月底买方把钱凑齐，并且告诉了我公司经纪人，我公司及时和卖方沟通办理过户事宜。2013年10月31日王某清把尾款500万元转账支付给高某雪，11月1日双方去办理了过户。

　　经审理查明，2013年4月21日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：高某雪将诉争房屋出卖给王某清，成交价为825万元;买方逾期付款的，应于实际支付应付款之日起3日内按逾期应付款额日万分之5的标准支付卖方违约金;本合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，原被告又签订了《补充协议》，约定：买方于2013年4月21日向卖方支付购房定金25万元，4月25日向卖方支付购房款300万元，于办理过户当天向卖方支付剩余房款500万元;自本合同签订之日起100日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续;买卖双方应在2013年10月20日前办理物业交割手续;买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，王某清依约向高某雪支付了定金和房款共计325万元。2013年10月31日，王某清向高某雪支付最后一笔购房款500万元。2013年11月1日，原被告办理了诉争房屋过户手续。高某雪于2013年11月3日将诉争房屋交付给王某清。

　　高某雪提交其与王某清的丈夫和公公的电话录音，高某雪夫妇与王某清夫妇的谈话录音，证明王某清承认因为资金短缺没能在补充协议约定的过户最后期限(2013年7月29日)前支付500万元购房款。王某清对上述录音证据的真实性认可，但认为上述证据证明了高某雪只要求王某清付款，没说要求过户。

　　高某雪提交其与安信公司业务员邢芳峰的电话录音和手机短信记录，证明因王某清没有按合同约定期限支付尾款，高某雪多次与安信公司交涉催促办理过户手续，邢芳峰知道王某清直到2013年10月23日仍没有钱支付尾款。王某清和安信公司对上述证据的真实性认可。

　　王某清提交其代理律师对邢芳峰做的调查笔录，证明高某雪曾表达过房屋价格便宜的想法，高某雪没有催促过办理过户，申请过户的前提是先交纳税款。

　　王某清提交契税凭证，证明原被告是2013年10月21日共同到税务部门缴纳的税款。

　　上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

　　本院认为，原被告签订的房屋买卖合同及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王某清依约向高某雪支付了定金和首期房款325万元，合同约定剩余房款500万元在过户当天支付，同时约定买卖双方于签约之日起100日内(也就是2013年7月29日前)办理过户手续。故合同约定的过户日期即为买方付清剩余房款的日期，该约定对于买卖双方均具有约束力。高某雪提交的相关证据能够相互印证，形成优势证据，证明双方未能在2013年7月29日前办理过户手续系由于王某清未能凑齐剩余房款所导致。王某清辩称高某雪只要求其付款，未要求过户，根据生活常识和交易习惯，在买方未准备好剩余房款之前，卖方当然不可能要求将房屋过户给买方，王某清的该抗辩意见明显违背生活常识，本院不予采信。王某清辩称未交税之前无法办理过户，但王某清未能举证证明高某雪存在拒绝配合办理交税手续的行为，故王某清的该项抗辩意见本院亦不予采信。王某清未能及时凑齐剩余房款导致买卖双方未能在约定日期前办理过户手续，已构成违约，高某雪依据合同约定要求王某清支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。王某清认为合同约定违约金过高请求法院酌减的抗辩意见本院予以采信，本院综合案件情况，依据公平原则，对违约金数额依法酌减为16万元。依据公平原则，本院酌减高某雪诉讼请求部分的诉讼费仍应由王某清负担。

　　对于王某清要求高某雪支付迟延交房违约金的反诉请求，高某雪辩称其有权行使先履行抗辩权。双方合同约定的付款交房日期(2013年10月19日)比过户日期(2013年7月29日)晚八十余天，按交易习惯亦多是在办理过户手续付清剩余房款后再办理房屋交接，故本案中应当认定王某清付清剩余房款的合同义务应先于高某雪的交房义务得到履行，在王某清未履行其义务前，高某雪有权拒绝履行交房义务，高某雪关于行使先履行抗辩权的抗辩意见成立。在王某清付清剩余房款后，高某雪在3日内将诉争房屋交付给了王某清，不存在明显迟延，王某清要求高某雪支付迟延交房违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

　　被告(反诉原告)王某清于本判决生效后三日内向原告(反诉被告)高某雪支付违约金十六万元。